年輕人租房，為何大坑小坑踩不斷？
2024-09-03 法治日報
“本以為頭回租房很順利，結果退租時才發現租房的‘坑’只是晚來了些。”近日，在湖北武漢工作的李女士向記者反映租房問題，稱自己和不少同學在畢業后都遭遇了租房的“坑”。
李女士去年大學畢業，當年7月在工作地租了一套房，為期一年。“當時就聽不少同學說租房遇到了‘坑’，比如中介發布虛假房源，住進去后發現房間甲醛超標等。自己沒遇到這些情況，覺得挺幸運，沒想到今年7月退租時麻煩來了。”李女士說，房東以各種理由扣了她800元押金。
“身邊不少年輕人感嘆：租房成了畢業生進社會被上的‘第一課’。”李女士說，希望相關部門規范租房市場，打擊違法違規行為。
為此，記者展開了調查。
大學畢業后到湖北武漢工作，在當地租了一年的房，退房時李女士收到一張800元的“罰單”——臥室的門鎖原本就是壞的，因為是整租，覺得壞了也問題不大，就沒和房東提，結果退房時被要求賠償維修費；洗衣機入住之初就有些漏水，房東以租戶損壞為由要求賠償；以廚房地面、抽油煙機等沒打掃干凈為由收取清理費……
“吃一塹長一智，現在我租房前都仔細檢查，任何細節都要提前和房東或中介說好，并體現在合同中。”李女士說，自己從同學和朋友那得知，很多年輕人租房時都踩過“坑”。
《法治日報》記者調查采訪發現，近年來，租房成為年輕人生活中的一大痛點，尤其是畢業季，找到工作后如何解決租住需求成了年輕人的老大難問題，租房難、租金貴、服務差、糾紛多，讓生活在城市中的年輕人倍感壓力。此外，除了退房時的定損、扣費糾紛外，不少人在租住期間還受人身安全問題所困擾。
受訪專家認為，年輕人，尤其是剛畢業的大學生，有切實的租房需求，但由于其自身社會經驗不足，以及一些“黑中介”的存在，導致租房時屢屢踩“坑”。建議完善租房市場的法律體系，相關部門優化租房市場環境，嚴厲打擊“黑中介”等不法行為。同時，租賃雙方都應謹慎簽訂合同，遇到問題時勇于維護自己的合法權益。
“黑中介”誘人簽約短租陷阱多人上當
“來青島的第一個月就被‘坑’了。這家中介公司簡直就是‘空手套白狼’，短租他們的房子，然后還要給他們找客戶轉租出去，租個房子還成了他們的免費員工了。”提起通過山東青島某中介公司的租房經歷，王蒙（化名）就氣不打一處來。
今年7月，大學剛畢業的王蒙準備利用找工作的間隙，在青島找一個出租房短租一個月。在看到該中介公司發布的廣告后，王蒙和中介取得了聯系，對方表示，短租一個月或者幾個月都可以，但是合同上的租期要約定一年起租，等不想租了再轉租出去就行。
“如果轉租不出去怎么辦？”面對王蒙的疑惑，中介表示，不會出現這種情況，他們同事群里有100多人，可以幫著一起找人承租；如果一時找不到人，到時候押金也肯定會退。王蒙相信了中介的話，準備先從7月9日租到8月8日，短租1個月，但因為合同上寫的租期是1年，所以押金也交得多些。當時中介還寬慰她：只是走個形式，到時候房租一到期就立馬歸還。
“結果到了7月30日，離約定的租期還有9天，中介就讓我搬走，還說因為我沒有提前找到轉租的人，要扣我兩倍的押金。說好的幫我找轉租，結果成了我自己找。我租一個月房租才1300元，不僅沒有住滿一個月，還要扣我押金2100元。”王蒙氣憤地說。
中介再也沒了當初的熱情，打電話發消息都不回。王蒙投訴到相關部門后，對方建議她提起訴訟。“可誰會為了兩三千元去耗時耗力和他們打官司呢？他們可能就是利用這一點，肆無忌憚‘坑’剛畢業沒經驗的年輕人。”
因為工作生活忙碌，王蒙只能先從出租屋搬出，目前還在想辦法要回被扣的押金。她為此將經歷發在社交平臺上，組建了一個維權群，一個月不到，就有200多人進群稱被該中介公司欺騙，目前沒有一個人要回押金，而該中介公司仍在社交平臺發租房文案。
記者在調查中發現，簽約前滿口承諾，忽悠原本想短租的租戶簽長租，之后以違約之名“賺取”租戶違約金，已經成了一些“黑中介”的慣用套路。
去年7月，剛大學畢業的江蘇南京人王力（化名）同樣遇到了短租陷阱，原本打算只租兩個月的他在簽合同時發現，兩個月的租期變成了一年，還要交一年的管理費。租金、管理費、中介費加押金，他一共交了7000多元。
“中介稱，不寫長租期，就沒有人會租房子給我，而且租期長，租金也會相對低些。因為著急租房，一時半會兒也找不到合適的房源，我就簽了租房合同。中介口頭承諾2300元押金和10個月2300元的管理費一定會退，為了防止不退我還錄了音，結果沒注意合同上寫明需要轉租成功才會退這筆錢。結果房子到期后，中介以沒有成功轉租為由不退押金，且剩下的服務費被當成違約金不予退還。”
王力報了警，雙方調解未果，當地警方建議通過訴訟解決問題。“我沒有那么多時間精力去和中介公司耗，這筆錢只當是初入社會買了個教訓。”
金額低維權成本高大多選擇忍氣吞聲
“在××社交平臺遇到為租房推流的騙子，大家租房時一定要擦亮眼睛！”
今年7月，上海市寶山區的陳銘（化名）看上了某中介公司在社交平臺上發的一處房源，去之前一再確認為真實，可結果到了現場對方卻說房子已經租掉了，有其他合適的可以帶看。
“這樣的事情我遇到不止一回了，之前還有一次有中介給我發來房屋視頻，我看了后感覺不錯，結果實地看后和視頻中完全不一樣，連建筑格局都不同，浪費了我很多時間。后來我在社交平臺上刷到不少避雷帖，才知道這種都是無良中介公司引流，跟你聊天和帶你看房的實際上都不是同一個人。”陳銘說。
記者調查發現，有不少房東或中介會利用社交平臺違規引流。
有業內人士透露，這種中介公司的基本套路是：在各大社交平臺發布低價引流房源，作出各種各樣的承諾，比如免費維修、定期打掃等。“而實際上簽合同時會給你挖‘坑’，比如你想短租，誘騙你簽一年；比如談的時候說房租900元一月，但實際支付時要你支付高價，說后續通過補充協議退還。最后當你想要退租的時候，就以各種各樣的理由扣你房租。這種中介公司最愛騙的，同時也較容易上當的，就是學生和剛踏入社會工作的年輕人。”
去年7月，剛畢業的河北遵化人李堯（化名）通過北京某中介公司租了一套房子，租期為一年。今年租期到后，李堯選擇不再續租，辦理好交接手續后，當時交的4000元押金卻沒有立即返還。
“當時說的是公司需要走個審批流程，很快就能退押金，等到了第三天，我問押金能退嗎，對方表示需要5個到7個工作日，他可以幫忙催催，等到第5個工作日肯定能退。結果5個工作日后還是沒退，當我再問押金什么時候才能退時，對方卻急了，反問‘是不是怕公司不退你錢’？”
在扯皮了近一個月后，該中介公司仍找各種理由拖扣押金。李堯撥打了12345服務熱線，在當地房管部門的介入下，押金才得以退回。李堯告訴記者，他把這段經歷發在網上后，不少網友稱，自己通過該中介公司租房也被故意扣下了押金。
記者在社交平臺搜索“租房避坑”等話題，發現不少年輕人在講述自己租房時遇到過的各種各樣的問題，包括租到甲醛房、碰到房東或合租室友騷擾、遇到水電費“刺客”、退房不合理定損等。
有網友住在房東直租的房子里，房東以“怕有事家里沒人管”為由，要求自留一把房屋鑰匙，之后多次不打招呼直接開門進屋，網友提出退租被以“提前解約違約”為由扣了押金；有網友稱，北京某中介公司在租房正常到期后以公司審核為由把合同押金單騙走，之后以各種理由不給退押金；有網友在租了天津某中介公司的公寓后，日均電費9.6元，遠超正常用電標準，在自己回老家那幾天電表依然走得飛快……
租房為何大小“坑”不斷，成為難以解決的頑瘴痼疾？
在華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法看來，原因是多方面的：租戶層面，年輕人租房需求較大，尤其在每年畢業季。然而，年輕人特別是畢業生大多對租住城市缺少了解且缺少實地看房的機會與時間，匆忙通過線上看房并簽訂合同的行為大幅提升了租房踩“坑”的可能性。在房屋租賃過程中，合同是保障出租方與承租方雙方權益的重要文件，但承租方大多對合同條款欠缺認識，特別是涉世未深的年輕人，經驗不足致使其難以識別合同中暗藏的諸多“貓膩兒”。
“此外，租戶遇到租房問題時，維權過程往往耗時耗力，涉及的金額往往不高，但維權的精力成本和時間成本相對較高，導致很多租戶無奈選擇忍氣吞聲。”楊勤法說。
中介行業準入門檻較低，大量小中介公司逃避政府職能部門的監管；違法成本較低，違規的處罰措施通常為記入信用檔案和處以不超過3萬元的罰款，這些都增加了打擊“黑中介”的難度。另外，中介服務質量參差不齊，一些中介可能存在隱瞞信息、夸大宣傳甚至欺詐行為，增加了租戶在租房過程中遇到問題的可能性。
“信息平臺缺乏，租賃信息不對稱。”楊勤法指出，當前，房屋出租人與承租人大多是通過中介機構、熟人等第三方進行房屋租賃交易，權威透明的房源信息平臺的缺乏導致租賃雙方在交易過程中面臨信息不對稱的風險，增加了交易成本與風險。一方面，對于出租方而言，難以真實了解承租方的交租能力；另一方面，對于承租方而言，中介機構等對外發布的租賃信息的真實性和時效性難以保障。
當前，房屋租賃相關事項的管理與規制主要依賴于住房和城鄉建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》，但該規范性文件為部門規章，法律層級較低，難以滿足規范房屋租賃相關活動、保障當事人合法權益的現實需要，也不利于統籌管理地方工作的開展。同時，監督管理工作存在一定的局限性。根據《商品房屋租賃管理辦法》第4條規定，國務院住房和城鄉建設主管部門以及縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門為房屋租賃活動的主要監督主體，但值得注意的是，房屋租賃活動往往涉及多個職能部門，部門間信息的閉塞在一定程度上阻礙了部門落實監管職責，影響對租房市場潛在問題的發現和預防。
“房屋租賃市場的健康發展需要政府、市場和社會的共同參與和治理，但目前社會共治機制尚不健全，缺乏有效的協調和合作。”楊勤法說。
制定租金控制政策加強租房市場監管
《2023中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，我國租房人群已突破2.6億，一、二線城市年輕人可接受租房時長近10年，且品質租住需求持續增長。
隨著租賃市場規模的擴大，隨之而來的問題也開始顯現。
2023年7月，媒體發布的一項有1001名受訪者參與的調查顯示，80.7%的受訪者畢業時為租房而困擾，其中“不了解租房市場，擔心踩坑”是大家最困擾的問題。
今年7月31日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行等5部門發布《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》，將承租他人住房從事轉租的住房租賃企業收取的租金納入監管，承租人可通過住房租賃合同備案編號等信息查詢賬戶余額。該辦法將于今年10月1日起施行。
楊勤法建議，制定合理的租金控制政策，防止租金過高。調研當地的租賃市場狀況，包括租金水平、供需關系等。根據市場調研結果，制定合理的租金上限標準，確保既能滿足低收入群體的需求，又不會過度打擊房東、中介公司出租房屋的積極性。
北京觀韜（西安）律師事務所合伙人、陜西省法學會房地產法學研究會常務理事李慧文認為，要想讓年輕人順利租到合適的房子，相關部門應優化租房市場環境，嚴厲打擊租賃市場的不規范行為，引入專業力量進一步規范租房交易流程，特別是在合同簽訂、租金變動等方面為年輕人提供相關的支持體系，積極打造公開、可靠的租房信息平臺。
“政府或其指定主體可在政策支持下加大保障性租賃住房的供給，給符合條件的年輕人提供良好的租房條件，并加強運營能力，促進保障性租賃住房發揮更好的社會效能。”李慧文說。
“還要完善租房市場的法律體系，就規范租房合同的簽署與履行、加強租房市場監管、針對社會關注較高且爭議發生頻率高的租房問題等，通過與時俱進發布相關法律及政策，逐步完善租房市場的法律體系。同時要保障租賃房屋的安全性，引入第三方認證機構，對出租房屋的質量、環保標準（如甲醛檢測）進行認證，確保租賃房屋符合基本的安全和健康要求。”李慧文說。
北京瀛和律師事務所住建業務中心副主任、中國物業管理協會法律政策工作委員會委員陳陽說，租賃雙方都應該更加謹慎地去簽訂合同，仔細閱讀合同條款，確保對租金、租期、押金、維修責任等關鍵內容有清晰明確的認識；在租賃合同中明確雙方的權利義務，包括但不限于房屋使用、維修、轉租、解約條件及違約責任等，確保雙方權益得到合理保護；租客也應當上門看房，現場核實房源信息的真實性，電器設備的完好程度等，確保租房體驗的舒適與安全，避免踩“坑”。